il Consiglio di Stato si esprime sui Limiti di Intervento dei Comuni

Con la sentenza n. 2928 del 2025, il Consiglio di Stato è intervenuto su un caso relativo alle locazioni turistiche brevi, stabilendo che i Comuni non possono vietare né limitare l’attività di affitto esercitata in forma non imprenditoriale.

Il pronunciamento riguarda un contenzioso sorto a seguito del regolamento adottato nel 2022 dal Comune di Sirmione, che aveva introdotto restrizioni specifiche per gli affitti turistici. In particolare, l’amministrazione comunale aveva subordinato tali attività alla presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), assimilando le locazioni turistiche alle strutture ricettive tradizionali.

Contro il provvedimento è stato presentato ricorso da una proprietaria, inizialmente accolto dal TAR e successivamente confermato dal Consiglio di Stato. Secondo i giudici amministrativi, le locazioni turistiche effettuate da privati senza finalità imprenditoriali non possono essere equiparate alle case vacanza o ad altre strutture ricettive, e pertanto non sono soggette agli stessi obblighi normativi.

Il principio stabilito

Secondo il Consiglio di Stato, la locazione di immobili a fini turistici, quando esercitata in forma non imprenditoriale, rappresenta un’espressione del diritto di proprietà e della libertà contrattuale.
Questa attività non rientra tra quelle soggette all’obbligo di SCIA previsto dall’articolo 19 della legge n. 241 del 1990. L’unico adempimento previsto è la comunicazione di avvio attività, come disposto dall’articolo 38 della legge regionale Lombardia n. 27 del 2015, senza che ciò conferisca ai Comuni poteri autorizzativi o inibitori.

Oltre a dirimere il caso specifico, il Consiglio di Stato fornisce un principio più generale interpretando il quadro normativo in favore delle locazioni turistiche. In particolare, nella sentenza, il seguente estratto risulta molto rilevante:

Nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione.

Conseguenze per gli enti locali

La sentenza si inserisce in un contesto di crescente attenzione verso le regolamentazioni comunali sugli affitti brevi e chiarisce che, salvo diverse disposizioni legislative statali o regionali, i Comuni non possono introdurre limiti o divieti autonomi alla stipula di contratti di locazione turistica. Inoltre, il Consiglio di Stato ha precisato che tali attività non possono essere vietate sulla base di considerazioni urbanistiche o edilizie, salvo il rispetto di normative specifiche.

Il pronunciamento ha un impatto diretto sui Comuni italiani che introducono limitazioni sull’affitto breve, che potrebbero vedere impugnati provvedimenti analoghi alla luce di questa interpretazione. 

La sentenza potrebbe incidere anche su altri regolamenti locali che prevedono restrizioni, contribuendo a delineare un quadro più uniforme nell’applicazione dei principi relativi alla libertà contrattuale nel settore delle locazioni turistiche.