Guida Imu 2025, chi deve pagare, esenzioni e regole con diversi esempi concreti

L’Imposta Municipale Unica (IMU) rappresenta una delle principali entrate per i comuni italiani e un importante adempimento fiscale per molti contribuenti. Nel 2025, la normativa IMU mantiene la struttura consolidata negli ultimi anni, ma con alcune novità e specificità che è essenziale conoscere per evitare errori e sanzioni.

Cos’è l’IMU

L’IMU, introdotta nel 2011 e disciplinata dalla Legge n. 160 del 2019, è un tributo patrimoniale dovuto da chi possiede immobili, terreni agricoli o aree fabbricabili. Si applica a livello comunale e costituisce una delle principali fonti di entrate per i Comuni. L’IMU grava non sulla proprietà in sé, ma sul possesso dell’immobile, motivo per cui anche il titolare di diritti reali, come l’usufrutto o la superficie, risulta soggetto passivo.

Non rientrano nel pagamento tutte le abitazioni principali, tranne quelle considerate immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In questi casi, è comunque prevista una detrazione fissa di 200 euro. Sono previste ulteriori esenzioni per immobili specifici, come abitazioni concesse in comodato a familiari, terreni agricoli di coltivatori diretti e fabbricati storici, quando rispettano specifici requisiti normativi.

I Comuni sono responsabili della regolamentazione delle aliquote, che possono essere differenziate in base alla destinazione d’uso degli immobili. Per garantire trasparenza e uniformità, dal 2025 debutta il prospetto delle aliquote, dove queste ultime saranno catalogate per immobili residenziali, commerciali, agricoli e di altra destinazione.

Chi deve pagare l’IMU e soggetti esenti

Devono pagare l’IMU i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli, nonché i titolari di diritti reali di godimento come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Sono inclusi anche i concessionari di aree demaniali e i locatari in caso di locazione finanziaria di immobili.

I soggetti esentati sono coloro che possiedono un’abitazione principale, purché non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 relative agli immobili di lusso. Anche le pertinenze dell’abitazione principale, come cantine, garage o soffitte, possono beneficiare dell’esenzione, purché non superino una ciascuna per categoria catastale C2, C6 e C7.

Ulteriori esenzioni comprendono:

• Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola.
• Fabbricati strumentali all’agricoltura, identificati come rurali.
• Immobili appartenenti a categorie catastali speciali come fabbricati destinati ad attività sociali o culturali (E/1 – E/9).
• Case coniugali assegnate a seguito di separazioni legali, se destinate a residenza abituale.

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Saldo e stralcio

 

• Unità immobiliari di proprietà di cittadini italiani residenti all’estero iscritti all’AIRE, purché non locate o date in comodato d’uso.

Esempio 1: Il caso di Mario, proprietario di più immobili

Mario possiede la sua abitazione principale (categoria catastale A/3), un appartamento al mare (A/2) e un negozio affittato (C/1). Nel 2025, Mario dovrà pagare l’IMU solo per la seconda casa e per il negozio, essendo la sua abitazione principale esente dall’imposta (purché non sia classificata come A/1, A/8 o A/9).

Calcolo per la seconda casa:

• Valore catastale: €80.000
• Aliquota comunale: 10,6‰
• IMU dovuta: €80.000 × 10,6‰ = €848 annui

Calcolo per il negozio:

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• Valore catastale: €120.000
• Aliquota comunale: 10,6‰
• IMU dovuta: €120.000 × 10,6‰ = €1.272 annui

Esempio 2: La famiglia Bianchi e l’esenzione per l’abitazione principale

La famiglia Bianchi è composta da marito, moglie e due figli che vivono nella loro casa di proprietà (categoria A/2), hanno un garage (C/6) e una cantina (C/2). Poiché l’immobile costituisce l’abitazione principale della famiglia e non rientra nelle categorie di lusso, sia l’abitazione sia le pertinenze sono esenti dall’IMU.

Esempio 3: L’immobile concesso in comodato d’uso gratuito

Giulia possiede due appartamenti nello stesso comune. Vive in uno e ha concesso l’altro in comodato d’uso gratuito a suo figlio che lo utilizza come abitazione principale. Se il comodato è registrato e Giulia possiede solo questi due immobili nello stesso comune, beneficia di una riduzione del 50% della base imponibile IMU per l’immobile concesso al figlio.

Calcolo:

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• Valore catastale: €90.000
• Riduzione del 50%: €45.000
• Aliquota comunale: 10,6‰
• IMU dovuta: €45.000 × 10,6‰ = €477 annui

Esempio 4: Immobili inagibili o inabitabili

Paolo possiede un vecchio fabbricato dichiarato inagibile. Per gli immobili in queste condizioni, la base imponibile è ridotta del 50%.

Calcolo:

• Valore catastale: €60.000

Conto e carta



difficile da pignorare

 

• Riduzione per inagibilità: €30.000
• Aliquota comunale: 10,6‰
• IMU dovuta: €30.000 × 10,6‰ = €318 annui

Esempio 5: Immobili in locazione a canone concordato

Anna ha un appartamento che affitta con contratto a canone concordato (legge 431/1998). In questo caso, l’IMU è ridotta al 75% dell’importo dovuto.

Calcolo:

• Valore catastale: €70.000
• Aliquota comunale: 10,6‰

Dilazioni debiti fiscali



Assistenza fiscale

 

• IMU teorica: €70.000 × 10,6‰ = €742
• Riduzione al 75%: €742 × 75% = €556,50 annui

Scadenze principali per il pagamento dell’IMU 2025

L’IMU 2025 deve essere versata in due rate principali nel corso dell’anno.

• Prima rata (acconto): entro il 16 giugno 2025. L’importo è calcolato sulla base delle aliquote applicate l’anno precedente, salvo eventuali aggiornamenti già comunicati dal Comune.
• Seconda rata (saldo): entro il 16 dicembre 2025, considerando le aliquote pubblicate dal Comune sul Portale del Federalismo Fiscale entro il 28 ottobre dello stesso anno. L’eventuale conguaglio dovuto sarà compreso in questa scadenza.

Come calcolare l’IMU e le aliquote applicabili

Per calcolare l’importo dell’IMU, è necessario partire dalla rendita catastale, rivalutandola del 5%. Successivamente, il risultato ottenuto deve essere moltiplicato per un coefficiente specifico in base alla tipologia di immobile:

• 160: per abitazioni e relative pertinenze (categorie A, esclusa A/10, e C/2, C/6, C/7).

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Saldo e stralcio

 

• 140: per immobili delle categorie catastali B e C/3, C/4, C/5.
• 80: per uffici e studi professionali (categoria A/10) e negozi (categoria C/1).
• 55: per immobili classificati come D/5.
• 65: per fabbricati rurali strumentali.
• 135: per terreni agricoli.

Il valore ottenuto deve essere moltiplicato per l’aliquota definita dal Comune per il 2025. Le aliquote di base sono:

• 0,86% per immobili ordinari, con facoltà per i Comuni di incrementarla fino all’1,06%.
• 0,1% per fabbricati rurali strumentali.
• 0,76% per terreni agricoli.

Eventuali riduzioni, come la diminuzione del 50% per immobili inagibili o di interesse storico-artistico, devono essere applicate al calcolo prima del moltiplicatore finale. 

Esenzioni, agevolazioni e riduzioni previste per l’IMU

Sono previste esenzioni, agevolazioni e riduzioni applicabili a specifiche categorie di immobili e situazioni particolari.

Tra le esenzioni principali, l’abitazione principale (non di lusso) è esente dal tributo, incluse le sue pertinenze. Inoltre, le unità immobiliari possedute dalle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite a prima casa dei soci, e le abitazioni concesse in uso gratuito a figli o genitori, previa registrazione, godono di particolari benefici. Sono anche esentati i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola.

Per quanto riguarda le riduzioni, esistono agevolazioni per:

• Beni immobili storici o artistici: si applica una riduzione del 50% della base imponibile.
• Immobili inagibili o inabitabili: la base imponibile è ridotta del 50% previa perizia comunale.
• Immobili concessi in locazione a canone concordato: il tributo è ridotto al 75%.

Per quanto riguarda le novità introdotte, i Comuni possono differenziare ulteriormente le aliquote tramite apposite delibere. Infine, i fabbricati costruiti e destinati alla vendita (“beni merce”) sono esenti fino a quando non vengono locati.

Istruzioni per il pagamento: F24, bollettino e PagoPA

Per il pagamento dell’IMU 2025, i contribuenti possono scegliere tra diverse modalità: modello F24, bollettino postale o PagoPA. Ciascun metodo ha specifiche procedure da seguire.

Il modello F24 è il metodo più utilizzato. Deve essere compilato inserendo i corretti codici tributo determinati dall’Agenzia delle Entrate. Per esempio, i codici più comuni per l’IMU sono:

• 3958: IMU per abitazioni principali di lusso.
• 3961: IMU per gli altri fabbricati.
• 3916: terreni agricoli.

Sarà necessario prestare attenzione nell’inserire il codice catastale del Comune e suddividere acconto e saldo. Il pagamento può essere effettuato online tramite il portale della propria banca o presso un intermediario autorizzato.

In alternativa, è possibile utilizzare il bollettino postale, pre-compilabile presso gli uffici postali. Questo metodo richiede l’indicazione del codice catastale e degli importi nelle caselle corrispondenti. Tuttavia, non consente correzioni dirette in caso di errore.

Il sistema PagoPA, invece, è sempre più adottato dai Comuni. Consente di pagare online tramite il portale di servizi telematici comunali o app come AppIO. L’avviso di pagamento può essere generato automaticamente e collegato direttamente alla scadenza.

Indipendentemente dal metodo scelto, è fondamentale conservare la ricevuta del pagamento quale prova fiscale, utile in caso di verifiche future.